REsp 1.364.668-MG, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, por unanimidade, julgado em 07/11/2017, DJe 17/11/2017 | |
RAMO DO DIREITO | DIREITO CIVIL |
TEMA | Locação. Imóvel urbano residencial. Denúncia vazia. Art. 46 da Lei n. 8.245/1991. Accessio temporis. Contagem dos prazos de prorrogações. Impossibilidade. |
DESTAQUE |
Não é cabível a denúncia vazia quando o prazo de 30 (trinta) meses, exigido pelo art. 46 da Lei n. 8.245/1991, é atingido com as sucessivas prorrogações do contrato de locação de imóvel residencial urbano. |
INFORMAÇÕES DO INTEIRO TEOR |
Na origem, trata-se de ação de despejo, na qual se postula a desocupação do imóvel e a entrega das chaves, após notificação extrajudicial em que o locador manifesta o desinteresse na renovação do contrato, que já havia sido objeto de prorrogação por escrito mediante dois aditivos, totalizando 30 (trinta) meses. De início, cumpre salientar que a denúncia vazia é a possiblidade de o locador solicitar a retomada do imóvel sem a necessidade de apresentar justificativas. Em contrapartida, a denúncia cheia exige que sejam indicadas as motivações expressas em lei. Ocorrendo qualquer das duas situações, o contrato de locação será extinto. Nesse sentido, o caput do art. 46 da Lei do Inquilinato assenta a hipótese em que se operará a cessação do contrato, sem a exigência de notificação ou aviso. Ou seja, encerra-se o negócio jurídico com o mero decurso do prazo. No entanto, se o locatário prosseguir na posse do imóvel por período superior a 30 (trinta) dias, prorroga-se o contrato por prazo indeterminado e a denúncia só poderá ser feita mediante notificação. Importante ressaltar que o artigo supra traz a expressão “por prazo igual ou superior a trinta meses”, sem permitir explicitamente a contagem de múltiplos instrumentos negociais, ainda que haja apenas a prorrogação dos períodos locatícios, sem a alteração das condições originalmente pactuadas. Assim, a lei é clara quanto à imprescindibilidade do requisito temporal em um único pacto, cujo objetivo é garantir a estabilidade contratual em favor do locatário. |
COMENTÁRIOS
Além do distrato, existem hipóteses de extinção do contrato que independem de qualquer manifestação de vontade das partes e, por isso, são chamadas de extinção de pleno direito. Assim, em caso de morte do locatário sem qualquer parte autorizada a se sub-rogar nos direitos decorrentes do contrato (Lei nº 8.245/91 – art. 11), haverá a extinção de pleno direito do contrato. Do mesmo modo, o decurso do prazo de duração do contrato é geralmente uma causa de extinção de pleno direito do contrato. Todavia, na locação de imóveis essa questão comporta maiores esclarecimentos.
Com efeito, os contratos por prazo determinado são extintos de pleno direito pelo decurso do prazo, independentemente de notificação. Todavia, não haverá extinção do contrato, nos casos de prorrogação tácita ou expressa do ajuste por prazo indeterminado.
Na locação não residencial, haverá prorrogação tácita do contrato, se o locatário permaneceu no imóvel, sem oposição do locador[1], por mais de 30 dias (Lei nº 8.245/91 – art. 56). Na locação por temporada, se o locatário permanecer por mais de 30 dias no imóvel sem oposição, a locação será prorrogada automaticamente por tempo indeterminado (Lei nº 8.245/91 – art. 50).
Do mesmo modo, nas locações residenciais, ajustadas por escrito e com prazo igual ou superior a 30 meses, se o locatário continuar a utilizar o imóvel sem oposição do locador, por mais de 30 dias, o contrato será prorrogado tacitamente por prazo indeterminado (Lei nº 8.245/91 – art. 46). Já nas locações residenciais contratadas verbalmente ou por prazo inferior a 30 meses, a prorrogação automática do contrato por prazo indeterminado é automática (Lei nº 8.245/91 – art. 47).
Para o locador, a denúncia vazia é assegurada no caso de locação não residencial por prazo indeterminado, exigindo-se apenas a notificação para desocupação com 30 dias de antecedência (Lei nº 8.245/91 – art. 57). Nas locações de imóveis utilizados por hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem como por entidades religiosas devidamente registradas, não se admite a denúncia vazia, só podendo o contrato ser extinto mediante denúncia cheia.
Nos casos de prorrogação por prazo indeterminado da locação por temporada e da locação residencial, a denúncia vazia nem sempre é assegurada.
Nas locações residenciais, ajustadas por escrito e com prazo igual ou superior a 30 meses, se o locatário continuar a utilizar o imóvel sem oposição do locador, por mais de 30 dias, o contrato será prorrogado tacitamente por prazo indeterminado. Nesse caso, o locador poderá retomar o imóvel a qualquer tempo, mediante notificação com aviso prévio de 30 dias, mas independentemente de motivação (denúncia vazia). Nas locações residenciais contratadas verbalmente ou por prazo inferior a 30 meses, o locador não poderá ser opor a prorrogação automática por prazo determinado, só podendo retomar o imóvel de modo justificado (denúncia cheia) ou se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar 5 anos, caso em que será possível a denúncia independentemente de motivação (denúncia vazia).
[1] GALGANO, Francesco. Trattato di diritto civile. 2. Ed. Pádova: CEDAM, 2010, v. 2, p. 633.